【完全版】京都の固定資産税を解剖する

納税通知書から読み解く、右京区・中京区の「本当の資産価値」

京都市右京区・中京区の不動産オーナー様、こんにちは。**ハウスドゥ西院三蔵町**の代表です。

毎年4月から5月にかけて届く「固定資産税の納税通知書」。皆様は中身を詳しくご覧になったことはありますか？「去年より少し上がったかな」「毎年払うのが当たり前」……そう思われがちですが、実はこの通知書には**あなたの資産を守るための重要なヒント**が隠されています。

本日は、不動産のプロとして「固定資産税」の仕組みをどこよりも詳しく、公的なエビデンスを交えて解説します。

1. そもそも「固定資産税」はどうやって計算されている？

参照：地方税法第341条〜（固定資産税の規定）

固定資産税の金額は、市役所が勝手に決めているわけではありません。厳格な計算式が存在します。

【基本の計算式】

固定資産税評価額 × 1.4％（標準税率）

※これに「都市計画税（京都市は0.3%）」が加算されます

この「評価額」こそが全ての根源です。これは時価（実際に売れる価格）ではなく、総務大臣が定めた**「固定資産評価基準」**に基づき、3年に1度見直されます。

対象	評価のポイント	価格の目安
土地	場所、面積、形状、道路との接し方	公示地価の約70％
建物	構造、資材、築年数（経年減点補正）	再建築価格の約50〜70％

「京都市は他県に比べて税金が高い気がする」という声をよく伺います。これには京都特有の理由があります。

中京区や右京区（西院・太秦周辺）は、歴史的な背景から非常に稠密な街づくりがされており、利便性が高いため、土地の公示地価が下がりにくい傾向にあります。

京都市内では、ほぼ全ての市街化区域で固定資産税とセットで「都市計画税（0.3%）」が課されます。この合計**1.7%**の負担が、長期間所有するほど重くのしかかってくるのです。

「価格」欄：これが固定資産税評価額です。

「課税標準額」欄：住宅用地の特例などが適用された後の数字です。

「現況地目」：実際の利用状況とズレがないか確認が必要です。

特に「住宅用地の特例」は強力です。人が住むための家が建っている土地は、評価額が最大**6分の1**にまで圧縮されています。逆に言えば、**「家を取り壊して更地にする」と、翌年から土地の税金が最大6倍に跳ね上がる**のはこのためです。

ここが今回のブログで最も重要なポイントです。今、京都市内では「高さ制限緩和」などの影響で、**「固定資産税評価額はそれほど変わっていないのに、実際に売れる価格（実勢価格）だけが急騰している」**エリアが続出しています。

通常、土地の評価額は公示価格の70%程度ですが、右京区・中京区の好立地では、**評価額の2倍、3倍という価格で売却できるケース**が増えています。「税金が高いから価値がある土地だ」と安心するのではなく、「税金が据え置きのうちに、高く売れるタイミングを逃さない」ことが、賢い資産運用の鉄則です。

2026年度から施行される「非居住住宅利活用促進税（空き家税）」も、この**固定資産税評価額**をベースに計算されます。評価額が高い物件ほど、誰も住んでいない場合の追加増税額は大きくなります。

「うちは古家だから税金は安いだろう」と思っていても、土地の評価が高い中京区・右京区では、思わぬ高額課税になる恐れがあります。

「この税額は適正か？」「今売ったらいくらになるのか？」
通知書の内容を読み解き、あなたの資産の「本当の価値」を無料で算出します。

電話：075-201-0197（ハウスドゥ西院三蔵町）

買取価格は相場の7割？

2026.04.22