京都市独自の「空き家税」
2026年、京都市の税制改正が不動産売却に与える影響
―右京区・中京区で「損をしない売却」を実現するために―
ハウスドゥ西院三蔵町がプロの視点で徹底解説
京都市右京区・中京区にお住まいの皆様、こんにちは。ハウスドゥ西院三蔵町です。
2026年、私たちの住む京都市の不動産市場は大きなターニングポイントを迎えます。これまで「いつか売ればいい」「相続してから考えよう」と先延ばしにしていた不動産の問題が、税制改正や新法の施行によって、家計に直結する大きな課題へと変わろうとしています。
特に、歴史ある住宅街を抱える右京区や、地価高騰が続く中京区において、この変化は無視できないインパクトを持っています。本日は、不動産売却のプロの視点から、2026年を見据えた「勝つための売却戦略」を詳しくお伝えします。
1. 京都市独自の「空き家税」がもたらす実質的な増税リスク
2026年は、全国で初めて京都市が導入を決定した「非居住住宅利活用促進税（空き家税）」の本格運用に向けたカウントダウンが始まる年です。
ここがポイント！空き家税の正体
この税金は、別荘やセカンドハウス、そして「誰も住んでいない空き家」を対象に課税されるものです。京都市の調査によれば、右京区や中京区の利便性の高いエリアにも多くの「未活用物件」が存在しています。
- 課税対象： 市街化区域内にある、人が住んでいない住宅。
- 増税額： 固定資産税に上乗せされ、年間で数万〜数十万円の負担増になる可能性があります。
高齢者層の皆様の中には、「親から継いだ実家をそのままにしている」「将来のためにマンションを一室持っている」という方も多いはず。しかし、2026年を境に、これらは「持っているだけでお金を奪う資産」へと変わるリスクを孕んでいます。
ただし、救済措置もあります。「売却や賃貸に向けて動いている物件」には免税措置が適用されます。 つまり、今すぐ「売却の意思」を示すことが、最大の節税対策になるのです。
2. 相続登記義務化の「最終猶予」が終わる2026年
2024年にスタートした相続登記の義務化。2026年は、その経過措置の期限を強く意識しなければならない年です。不動産を相続してから3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料（罰金）を科される可能性があります。
名義が違うと「売りたくても売れない」
中京区や右京区では、土地の歴史が古いため、登記簿を見ると「名義が明治・大正時代の曾祖父のまま」というケースが珍しくありません。この状態で売却しようとすると、まずは数十人の相続人を探し出し、全員の印鑑証明を集めるという、気が遠くなるような作業が発生します。
2026年、法整備が完全に定着する前に、まずはご自身の所有する土地の「名義」が正しくなっているか、私共のようなプロと一緒に確認することをお勧めします。
3. 徹底解説！「相続空き家の3,000万円特別控除」の活用術
ここが今回のブログで最も重要なパートです。売却益にかかる税金を最大3,000万円まで控除できるこの特例。2026年に向け、特に右京区・中京区の皆様が注意すべき条件を深掘りします。
特例を受けるための「4つの鉄則」
- 【建築時期】 昭和56年5月31日以前に建てられた「旧耐震」の建物であること。
- 【居住条件】 親御様が亡くなる直前まで「一人暮らし」をされていたこと（老人ホーム入所は例外あり）。
- 【売却価格】 土地と建物の合計代金が「1億円以下」であること。
- 【引き渡し状態】 「耐震補強工事を完了させる」か、あるいは「建物を取り壊して更地にする」こと。
なぜ「更地渡し」が右京区・中京区では正解なのか？
右京区の嵯峨や太秦周辺の古いお家を売る際、多くの買い手は「新築を建てたいファミリー層」です。彼らにとって、耐震性が不安な古い建物は、むしろ解体費用がかかる「お荷物」でしかありません。
売主様がこの3,000万円控除を使い、更地にしてから引き渡すことで、売主様は税金を大幅にカットでき、買主様はすぐに家が建てられるという、双方にとって最高の取引が実現します。
※2026年現在は、契約後に解体し、翌年2月15日までに更地引き渡しを完了させれば特例が適用されるようルールが緩和されています。この「タイミングの調整」こそ、私たちの腕の見せ所です。
4. 私たちが「直接買取」を極力行わない理由
不動産会社の中には「弊社が即金で買い取ります！」と宣伝するところも多いでしょう。しかし、ハウスドゥ西院三蔵町は、極力直接の買取は行いません。
なぜか。それは、「仲介」こそが、お客様の手元に残るお金を最大化できる方法だからです。
買取業者が提示する価格は、業者の利益や転売コストを差し引くため、相場の7割〜8割程度に下がることが一般的です。一方、仲介であれば、ハウスドゥの全国ネットワークを駆使して「その価格でも買いたい！」という一般の買主様を探し出し、市場価格の100%で売却することが可能です。
私たちは「自分たちの利益」よりも「お客様の利益」を優先します。
5. 右京区・中京区に強い「ハウスドゥ西院三蔵町」のサポート体制
私たちは、単なる仲介役ではありません。特に高齢者層や、子育て世代のファミリー層の皆様が抱える「売却の不安」に寄り添います。
- 空き家の片付け・遺品整理： 提携業者とともに、家の中がそのままでも査定・売却をスタートできます。
- 住み替え先の確保： 老人ホームへの入所や、よりコンパクトなマンションへの住み替えもトータルサポート。
- 秘密厳守の無料査定： ご近所に知られたくない場合も、配慮した調査を行います。
＼ 2026年の改正前に、まずは「現状」を知りませんか？ ／
「うちはいくらで売れる？」「この特例は使える？」
そんな疑問に、右京区・中京区のプロがお答えします。
お電話でのご相談はこちら：
075-201-0197
店舗・会社情報
地元京都を知り尽くしたスタッフが、誠心誠意ご対応いたします。
| 店舗名 | ハウスドゥ西院三蔵町 |
|---|---|
| 住所 | 京都府京都市右京区西院三蔵町26-2-2 |
| 電話番号 | 075-201-0197 |
| 定休日 | 火曜日・水曜日 |
| 対応エリア | 京都市右京区、中京区を中心に京都市全域 |
※本記事は2026年時点の法令・税制に基づき作成されています。個別の税務判断については、提携税理士と連携の上、慎重に対応させていただきます。まずはご相談ください。
