【相続物件の売却】知らなきゃ損する！
「空き家の3000万円特別控除」を使い切る条件

2026年版：右京区・中京区の不動産価値を守る「節税」の教科書

京都市右京区・中京区の皆様、こんにちは。ハウスドゥ西院三蔵町です。

親から相続した古い家。売却した金額には所得税や住民税がかかりますが、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける強力な特例があります。

しかし、この特例は非常に複雑で、売却の仕方を一つ間違えるだけで適用外になってしまいます。今回は「メリット（節税効果）」と「注意すべき条件（デメリット）」を徹底解説します。

1. 空き家の3000万円特別控除：メリット・条件比較まとめ

この特例を正しく使うための要件と、利用する際のメリット・デメリットを表にまとめました。

項目	詳細内容とメリット	注意点とデメリット
節税効果	【メリット】譲渡所得（利益）から3,000万円を引けるため、税率約20%の場合、最大で約600万円の節税になります。	【注意】売却価格が1億円を超える物件には適用できません（高額物件は対象外）。
建物の条件	【対象】昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された「旧耐震基準」の戸建てであること。	【対象外】マンションは対象外です。また、昭和56年6月以降の建物も基本的には対象になりません。
売却の方法	【緩和】 2024年以降、売買契約後に買主側で耐震改修や解体を行っても適用されるようになりました。	【期限】相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。
居住の実態	【要件】亡くなった親が一人で住んでいたこと。	【NG】相続後に誰かが住んだり、賃貸に出したり、事業に使った場合は適用されません。

中京区・右京区の価値ある土地を売る際、以下の3点は必ず確認してください。

この特例の本来の目的は「耐震性のない空き家をなくすこと」です。そのため、「耐震リフォームをしてから売る」か、あるいは「建物を取り壊して更地にしてから売る」必要があります。弊社では、「更地にしてから仲介で売る」ほうが買主が見つかりやすく、特例も受けやすいためお勧めするケースが多いです。

もし兄弟2人で相続した場合、それぞれが3,000万円ずつ、合計で最大6,000万円まで控除が受けられる可能性があります（※持分等による制限あり）。ただし、2024年以降の改正で、相続人が3人以上の場合は合計の上限が9,000万円から「6,000万円」に制限された点には注意が必要です。

「いつか売ればいい」と放置している間に3年が経過してしまうと、600万円の節税チャンスは永遠に失われます。特に右京区・中京区のような人気エリアでは、早めに「仲介」で売り出し、最高値で買ってくれる相手を探すのが最も賢い選択です。

亡くなる直前に老人ホームに入っていた場合でも、一定の条件（家を貸していない、荷物を置いていた等）を満たせば特例が認められる場合があります。自己判断で「うちは無理だ」と諦めないでください。

税金の話は、不動産会社だけでなく、税理士との連携が不可欠です。私たちは単に家を売るだけでなく、お客様の「手残り額」を最大化することにこだわります。

高値仲介へのこだわり： 3,000万円控除を使えるからといって、安く売る必要はありません。ハウスドゥの全国網で、控除のメリットを活かしつつ、最高値での売却をサポートします。
専門家ネットワーク： 相続に強い税理士・司法書士と連携。特例適用のための「被相続人居住用家屋等確認書」の取得アドバイスも行います。
安易な買取はしません： 買取業者は特例の適用の有無に関わらず安く査定しがちですが、私たちは「仲介」によってお客様に節税と売却益の両方を提供します。