「認知症を患っていた父親が亡くなった。生前、実家を売却して施設費用に充てようと考えていたけれど、手続きが間に合わないまま逝ってしまった……」

「遺言書もないし、名義がお父さんのままの実家は、これからどうやって相続して、どうやって売却すればいいのだろう？」

認知症によって不動産が売れなくなる「資産凍結」の状態で名義人が亡くなられた場合、残されたご家族（奥様や子どもたち）には、すぐに次のステップである「不動産の相続手続き（遺産分割協議）」が待ち受けています。

生前に認知症が進行していると、本人が「誰にどの財産を譲るか」を決める遺言書を作成することができません。そのため、残された遺族全員で「誰が実家を継ぐのか、あるいは売るのか」をゼロから話し合わなければならず、ここで意見が食い違うと、いわゆる『争続（親族間の泥沼のトラブル）』に発展してしまうケースが非常に多いのです。

特に注意が必要なのが、2024年4月から法改正によりスタートしている「相続登記（名義変更）の義務化」です。2026年現在、不動産を相続したことを知ってから3年以内に名義変更を行わないと、10万円以下の過料（ペナルティ）が科される仕組みになっており、放置することは絶対に許されません。

私たち「ハウスドゥ西院三蔵町（TICソリューション株式会社）」は、京都市右京区や中京区を中心に、こうした「認知症から相続へ」と移行した複雑な実家売却のご相談を数多く解決してまいりました。

「名義人が死んでしまったら、もう普通の売却はできないの？」
「きょうだい間で不公平にならないように、実家を綺麗に小分けして相続する方法はある？」

本記事では、認知症のまま名義人が他界した後の不動産相続のリアルな流れ、親族間で絶対に揉めないための現金化手法「換価分割（かんかぶんかつ）」の仕組み、相続登記義務化の注意点、そして京都の最新マーケットを活かした「最高値での仲介売却」の手順まで、プロの視点から分かりやすく解説します。大切なご家族の遺産を、笑顔で未来へ繋ぐためのロードマップとしてお役立てください。

【目次】この記事で分かること

• 1. 認知症のまま死亡：遺言書がない場合の不動産相続はどうなる？
• 2. 知らないと罰則も？2026年現在、絶対に無視できない「相続登記の義務化」
• 3. 親族間で一番揉めない解決策：「仲介売却」で現金化して分ける『換価分割』
• 4. 【時系列で解説】名義人死亡から不動産を売却して現金分配するまでの5ステップ
• 5. 要注意！認知症の相続人が「遺族の中」にいる場合のダブル凍結リスク
• 6. 京都市右京区・中京区の実家相続：古い家でも高値が狙える京都の土地事情
• 7. 相続専門の司法書士と連携。「ハウスドゥ西院三蔵町」が窓口ひとつで全面サポート

1. 認知症のまま死亡：遺言書がない場合の不動産相続はどうなる？

認知症が進行していた方が亡くなった場合、ほとんどのケースで「有効な遺言書」が残されていません（認知症発症後に作成された遺言書は、後から裁判で無効とされるリスクが極めて高いためです）。

遺言書がない場合、その不動産は一旦、法律で定められた相続人全員の「共有財産」となります。例えば、父親が亡くなり、相続人が「母親（妻）と子ども2人」の場合、法律上の割り当て（法定相続分）は、母親が2分1、子どもたちがそれぞれ4分1ずつとなります。

【ここに落とし穴があります】
「じゃあ、法律の割合通りに、実家の名義を母親半分、子どもたち4分1ずつの『共有名義』に書き換えよう」とするのは絶対にやめてください。将来、その実家を売ろうとした際や、母親に万が一のことがあった際に、さらに名義が細分化してしまい、将来的に実家が永久に売却できなくなる大トラブルの引き金になります。

そのため、名義人が亡くなった後は、名義を共有にするのではなく、相続人全員で**「遺産分割協議（いさんぶんかつきょうぎ）」**という話し合いを行い、実家を最終的にどう処分するかを全員の合意で決定しなければなりません。

2. 知らないと罰則も？2026年現在、絶対に無視できない「相続登記の義務化」

これまで、亡くなった人の名義のまま不動産を何年も放置していても、法律上の罰則はありませんでした。しかし、これが原因で日本全国に「所有者不明の土地・空き家」が溢れかえり、大きな社会問題となったため、**2024年4月1日より「相続登記の義務化」**が完全施行されています。

現在（2026年）においては、以下の厳格なルールを守る必要があります。

• ① 3年以内の登記が必須：不動産（実家など）を相続で取得したことを知った日から**3年以内**に、法務局で名義変更（相続登記）を完了しなければなりません。
• ② 怠った場合の過料：正当な理由なくこの期間を放置した場合、**10万円以下の過料（ペナルティ）**が科される対象となります。
• ③ 売却するためにも必須：そもそも、亡くなったお父様の名義のままで、不動産を一般の買主様に売却することはシステム上できません。売却活動を進めるためにも、相続登記は「絶対に避けて通れない最初のステップ」です。

「認知症の介護でバタバタしていて、亡くなった後もしばらく実家を片付ける気になれない……」というお気持ちは非常に良く分かりますが、法律の時計は止まってくれません。ペナルティを回避し、大切な資産を守るためにも、早めの行動が求められます。

3. 親族間で一番揉めない解決策：「仲介売却」で現金化して分ける『換価分割』

遺言書がない実家の相続で、最もお互いが納得しやすく、後々の遺恨を残さない最高の手法が、『換価分割（かんかぶんかつ）』という遺産分割方法です。

不動産は、現金や預貯金のようにハサミで綺麗に等分に切り分けることができません。「長男が実家を継ぐ代わりに、次男には何もなし」では当然不満が出ますし、「みんなで共有名義にする」のは前述の通り将来の爆弾になります。そこで、換価分割の出番です。

この換価分割を行う際、最も重要なのが「いかに実家を高く売るか」です。売却金額が大きければ大きいほど、経費を引いた後に家族で分け合える財産が増えます。

慌てて不動産業者の安い「直接買取」に応じて、相場の7割〜8割で買い叩かれてしまっては、分け合える原資そのものが大きく目減りしてしまいます。インターネットや全国網を駆使し、一般の買主様から「相場の最高値」を引き出す**『仲介売却』**を利用することこそが、相続人全員の利益を最大化する賢いアプローチです。

4. 【時系列で解説】名義人死亡から不動産を売却して現金分配するまでの5ステップ

では、認知症だった名義人が亡くなった後、実際にどのようなスケジュールと手順で実家を売却（現金化）していけばよいのか、具体的な5つのステップを解説します。

5. 要注意！認知症の相続人が「遺族の中」にいる場合のダブル凍結リスク

ここで、実務上非常に多く発生する「最も恐ろしい二次トラブル」についてお伝えします。

亡くなったお父様が認知症だったケースにおいて、「残された高齢の母親（妻）も、実は同じように認知症が始まっている」というパターンが多々あります。名義人が他界してホッとしたのも束の間、今度は**「相続人（遺族）の中に認知症の人がいる」**という状態です。

【遺産分割協議ができないリスク】
前述の通り、不動産を売却するための換価分割には「相続人全員が揃って遺産分割協議書に実印を押す」必要があります。相続人の一人であるお母様に意思能力がない場合、その協議自体が法律上できなくなり、お父様が亡くなった後も実家が**「ダブルで資産凍結」**されてしまいます。

この状態になってしまうと、お母様に代わって話し合いに参加してもらうために、家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選任しなければ実家を1ミリも動かせなくなります。後見人の選任には数ヶ月の時間がかかり、弁護士などの専門職が選ばれると毎月の費用も発生します。身内に少しでも認知症の兆候がある方がいる場合は、一刻も早く専門知識を持つ不動産会社や司法書士に相談し、外堀を埋める適切な進め方を組み立てなければなりません。

6. 京都市右京区・中京区の実家相続：古い家でも高値が狙える京都の土地事情

相続した実家が、京都市右京区（西院・太秦・常盤など）や中京区エリアにある場合、建物の古さに関わらず、非常に有利な条件で売却できるポテンシャルを秘めています。

京都の街なかは、歴史的な景観を守るための厳しい高さ制限（新築マンションが立ちにくいルール）があるため、利便性の高いエリアの「土地」を求める個人のファミリー層や、宅地分譲業者の購買意欲が常に旺盛です。「築40年のボロボロの戸建てだから、売れても大したお金にならないだろう」と諦める必要はまったくありません。建物に価値がつかなくても、**京都の土地としての価値が想像以上に高く評価される**ケースが日常茶飯事です。

だからこそ、地域の相場を完璧に把握している地元のハウスドゥに媒介をお任せいただき、適切な売り出し価格で「仲介売却」を行うことで、相続人全員が驚くような手残り（現金）を生み出し、ハッピーな形で遺産分割を終えることができるのです。

7. 相続専門の司法書士と連携。「ハウスドゥ西院三蔵町」が窓口ひとつで全面サポート

「戸籍謄本を何通も集めるなんて、どこから手をつければいいか分からない」
「きょうだい間で角が立たないように、間に入って第三者として売却を進めてほしい」

身内を亡くされた悲しみの中で、こうした複雑な法的手続きと不動産売却を同時にこなすのは、精神的にも時間的にも大きな負担です。不動産会社によっては、「名義変更が終わってから、売りたい時にまた来てください」と、冷たく突き放されてしまうこともあります。

私たち「ハウスドゥ西院三蔵町（TICソリューション株式会社）」は、相続登記や遺産分割協議書の作成に非常に強い、地元のベテラン司法書士事務所とガッチリとスクラムを組んでいます。お客様は、法務局や司法書士事務所、不動産会社を何度も往復する必要はありません。私たちが**「最初の総合相談窓口」**となり、名義変更の手配から、遺産分割のための高値売却（仲介売却）、最終的な現金の分配方法まで、一本道の最短ルートで優しくナビゲートいたします。

故人が遺してくれた大切な財産を、次の世代の笑顔に変えるために

認知症という困難な時期を乗り越え、最期を看取られたご家族の皆様、本当にお疲れ様でございました。お父様がお仕事に励み、大切に維持してこられた実家は、ご家族の歴史そのものです。その価値ある資産を、ただの空き家として放置してペナルティを受けたり、親族間の言い争いの種にしてしまっては、故人も決して浮かばれません。

「換価分割」によって、全員が納得する公平な形で現金化し、それぞれのこれからの未来の生活（子どもの教育資金や、ご自身の老後資金など）に役立てることこそが、実家が果たす最後の大きな役割ではないでしょうか。

私たちは、ただ不動産を右から左へ売るだけの業者ではありません。ご家族のこれまでの歩みと、これからの平穏な暮らしを一番に考える、地元の温かいパートナーです。どんなに些細な疑問や不安でも構いません。まずは一度、お気軽に私たちの扉を叩いてみてください。全員が笑顔になれる解決策を、一緒に見つけましょう。